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融創(chuàng)824億歸母凈資產(chǎn)怎么來的，去年比這多不少。$融創(chuàng)中國(01918)$

有的人買賣地產(chǎn)公司的股票單純的比較各家廠商的PB，這是否有問題？

會不會是個大誤區(qū)？

(資料圖)

懷著這些疑問，我今天對融創(chuàng)的報表進行了詳細的查看，與大家分享，大家也幫忙忙挑挑有問題的地方，我們一起進步

PS：

1）盡管每年用于房企排名的指標(biāo)，開發(fā)商也已經(jīng)收到收付及按揭全款，但在交樓給業(yè)主之前，開發(fā)商的損益表上不能確認營業(yè)收入、相應(yīng)的銷售成本和銷售毛利。

再賺錢的地產(chǎn)項目也要先虧3年，住宅從拿地到交房起碼2-3年，此期間沒有營業(yè)收入、銷售成本階段，只有營銷費用和管理費用支出，即項目損益表肯定要連虧兩三年才會見到利潤。

所以，融創(chuàng)2021年銷售額5973.6億元，營業(yè)收入只有1983.87億元，是因為沒有錢，很多都沒有如集團計劃那樣交房，導(dǎo)致營業(yè)收入確認遲滯。這個數(shù)據(jù)估計2022年更差，因為22年比21年交房的數(shù)量少不少。

2）關(guān)于房價下跌，土地價格下跌，導(dǎo)致開發(fā)商資不抵債的問題。有稅盾在，土地貶值和增值，對開發(fā)商影響不大。只要拿地價格足夠低就可以。

3）這輪調(diào)控，調(diào)控死了不少中小開發(fā)商，日后活著的都可以吞下他們的地盤，包括融創(chuàng)。

4）賬面凈資產(chǎn)被嚴(yán)重低估。

a.土地儲備按原值入賬。開發(fā)商資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)端，重要組成部分就是待開發(fā)土地（原材料）、在建工程（半成品）、竣工待售物業(yè)（成品），這三者都必須原值入賬資產(chǎn)負債表。也就是說，擁有大量土儲的開發(fā)商來說，其資產(chǎn)往往被低估了，（呆會計不知道開發(fā)商的高負債變成土地儲備了，而土地升值遠超利息成本。）

b.存貨中大量已售未結(jié)合同又隱含了一年多的利潤待兌現(xiàn)，這都使得賬面總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)被低估。（呆會計喜歡用市凈率給地產(chǎn)商估值。）

非流動負債中的借貸，大幅減少1200多億（2118-865）

流動負債中的借貸，增加1400多億。（其中大部分應(yīng)該是美元債，還有一些境內(nèi)債?，F(xiàn)在融創(chuàng)會通過展期或債轉(zhuǎn)股等方式解決掉1000億的短期負債變成中期負債。解決完之后，短期負債會大降。）

貿(mào)易及其他應(yīng)付款項，這部分2693億，增加了670億，這部分沒有利息，不是有息負債，是開發(fā)商對上下游資金的占用，占用越多說明議價能力越強。房地產(chǎn)行業(yè)，這種無息負債被認為是好負債。

是沒交房的，沒劃轉(zhuǎn)的，這部分3418億，比去年多680億。

凈資產(chǎn)可以作為不死的底線，但絕不作為長期投資的核心因素。

有息負債3000多億

行業(yè)內(nèi)人士只看凈有息負債。凈有息負債=有息負債-現(xiàn)金。

國際評級機構(gòu)喜歡用凈有息負債率評估開發(fā)商的抗風(fēng)險能力。凈游戲負債率=凈有息負債/歸股東凈資產(chǎn)

有息負債3000多億，那么減去現(xiàn)金，1600多，還剩1500多億唄。努努力也差不多。

之前說過了開發(fā)商的賬目歸股東凈資產(chǎn)這個數(shù)據(jù)是嚴(yán)重低估不靠譜的，因此用其算出的凈有息負債率也沒有多少實際意義。增速越快的開發(fā)商的有息負債率越高是正常現(xiàn)象。

NAV不適合高速增長的開發(fā)商。

在業(yè)務(wù)持續(xù)高速擴張期，房地產(chǎn)企業(yè)的凈經(jīng)營現(xiàn)金流缺口逐年擴大（因為買地）。

一旦業(yè)務(wù)停止增長，凈經(jīng)營現(xiàn)金流會立即轉(zhuǎn)正；一旦停止上馬新項目，凈經(jīng)營現(xiàn)金流會立即井噴。

這么看，恒大出問題的點就是把地產(chǎn)的錢拿去干汽車了，俗稱挪走了，導(dǎo)致地產(chǎn)這部分出問題，現(xiàn)金流吃緊，錢越借越多，最后現(xiàn)金流吃緊，運轉(zhuǎn)不過來了。以上導(dǎo)致了房子無法按期交付，老百姓不管咋回事，就開始擔(dān)心，就不買你恒大的房子了，所以恒大銷售出問題了，停滯了，這個游戲就玩不轉(zhuǎn)了。

另外持作出售是605億，應(yīng)該是沒賣掉的現(xiàn)房。

存貨應(yīng)該是21年的銷售費用及管理費用8.3億。

計提了310億。

1）出售貝殼

2）文旅城資產(chǎn)減值撥備

3）處置地產(chǎn)項目錄得投資損失

其中2882億是有抵押物的。245億是沒有抵押物的。

1）受限貨幣資金（估計500億左右）

2）發(fā)展中物業(yè)

3）持作出售的竣工物業(yè)

4）下屬公司股權(quán)

受限貨幣資金、發(fā)展中物業(yè)（土儲）、持作出售的竣工物業(yè)（已建未售出的房子）占了2540億。

下屬公司股權(quán)作為抵押占了342億。

這篇文章僅單純從財務(wù)報告角度和大家做個探討，歡迎各位各抒己見，

如有問題，麻煩指正！

關(guān)鍵詞： 營業(yè)收入 開發(fā)商的 的開發(fā)商