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作者：子非魚

01 |西安樓市沒有反轉(zhuǎn)

在防疫放開之后，西北第一城西安，樓市并沒有出現(xiàn)反轉(zhuǎn)劇情，反倒是比之前調(diào)整力度更大了。

從量上看，由于防疫放開，流動(dòng)性恢復(fù)，中心城市整體成交量進(jìn)入12月份開始回升，這是情理之中，也是預(yù)料之中的事情。

(資料圖片僅供參考)

但價(jià)格大多數(shù)仍在調(diào)整當(dāng)中，以西安來說，降價(jià)拋售已經(jīng)蔓延至主城區(qū)熱門板塊。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，西安當(dāng)前有144712套房源掛牌出售，其中24小時(shí)內(nèi)，新上房源3922套，降價(jià)房源高達(dá)1421套。

降價(jià)普遍在幾十萬，最高的有170萬。

從降價(jià)拋售的區(qū)域來看，之前被爆炒的曲江、高新最多。曲江大概是西安炒作最嚴(yán)重的區(qū)域之一。

過去兩年西安土拍誕生的地王以及多場萬人搖號(hào)搶房的場景，基本都在曲江出現(xiàn)。

比如去年年初，曲江一宗土地以綜合樓面價(jià)25342元/平方米，遠(yuǎn)超周邊一二手房售價(jià)，成為西安新的“單價(jià)地王”。

高新、航天、雁塔板塊也是泡沫比較大的片區(qū)。

最近后臺(tái)有讀者問我，防疫放開之后西安樓市會(huì)怎么走。我在評論中給出的回復(fù)很明確，西安樓市才調(diào)整沒多久，后續(xù)調(diào)整的步伐短期內(nèi)不會(huì)改變。

02 |西安房價(jià)調(diào)整是可以預(yù)料的

作為西北第一城，過去一些年在諸多政策利好下，如國家中心城市的批復(fù)，國家級新區(qū)的批復(fù)，中歐班列樞紐頭銜等，被炒作得非常嚴(yán)重。

尤其是在以武漢為首的城市開啟新一輪搶人大戰(zhàn)之后，西安后發(fā)先至，幾乎將落戶門檻降為零，引發(fā)了大量人口涌入。

去年公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安從2010年至2020年常住人口增加了448.5萬，增量位居全國第四。增量發(fā)力主要是在后五年。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局

在政策利好和人口不斷流入的背景下，增量需求和炒作需求共同推動(dòng)，西安房價(jià)開啟了連續(xù)上漲幾十個(gè)月的紀(jì)錄模式。

2018年當(dāng)年，根據(jù)胡潤研究院公布的數(shù)據(jù)，西安房價(jià)更是領(lǐng)漲全國，在全球漲幅中位居第三位。

這種上漲的勢頭，直到今年年中才得以終結(jié)。過去幾年西安也曾多次升級過調(diào)控，但始終沒有阻擋住房價(jià)上漲的勢頭。

過去的持續(xù)上漲，原因并不復(fù)雜，由于西安地位不斷被拔高，大家對西安樓市的預(yù)期仍在，最關(guān)鍵的是，當(dāng)時(shí)大家對收入仍有期待。

而今年的轉(zhuǎn)向，因素則和其他城市一樣。宏觀大環(huán)境之下，經(jīng)濟(jì)失速，收入縮水，工作朝不保夕。

西安還算能扛的，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，直到8月份西安的二手房價(jià)格才開啟連降模式。

缺口一開，便一發(fā)不可收拾。當(dāng)下的西安，新房打折普遍，二手房降價(jià)掛牌離場。

今年9月，西安有35個(gè)樓盤意向登記。這些項(xiàng)目中，有25個(gè)樓盤意向登記量不足房源量，不用搖號(hào)轉(zhuǎn)入平銷，延續(xù)了8月份的平淡狀態(tài)。

11月，西安新房成交面積環(huán)比下降5%，同比下降28%。今年前11個(gè)月西安累計(jì)新房成交面積較去年同期下降了16%。

二手房方面，之前主要集中在外圍區(qū)降價(jià)拋售，現(xiàn)在正如文章第一部分所說，已經(jīng)延伸到了主城區(qū)的核心板塊。

最關(guān)鍵的是，降價(jià)也賣不動(dòng)。

西安二手房掛牌量3月份10.43萬套，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了14.47萬套，大半年時(shí)間增加了4萬多套。說明，炒房客正在跑步離場。

而這么多的二手房掛牌量很多都無人問津。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3個(gè)月內(nèi)0成交的小區(qū)有2107個(gè)，其中蓮湖、碑林、雁塔、未央四區(qū)二手房0成交的小區(qū)數(shù)量都在300個(gè)以上。

邏輯很簡單，當(dāng)下的宏觀環(huán)境下，西安房價(jià)調(diào)整缺口已經(jīng)打開，后續(xù)調(diào)整時(shí)間不會(huì)太短，這時(shí)候誰去接盤。

在這種背景下，11月19日，西安再次放松調(diào)控，開啟了拯救二手房的模式：

然而，趨勢已經(jīng)形成，很難改變。

03 |西安房價(jià)后市預(yù)判

在昨天分析北方四個(gè)城市天津、青島、濟(jì)南、石家莊四個(gè)城市房價(jià)已經(jīng)見底的文章中，我已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過，樓市分化無處不在。

天津、青島、濟(jì)南、石家莊從2017年和2018年就開始調(diào)整，且第一年調(diào)整幅度都比較大，這兩年只是陰跌。

到目前為止四個(gè)城市已經(jīng)調(diào)整了四五年時(shí)間，整體市場已經(jīng)表現(xiàn)出了跌無可跌的局面。

所以，對于天津、青島、石家莊、濟(jì)南四個(gè)城市，只要不作死投資，真正的剛需和改善型需求，是可以借助這波低利率和購房打折促銷優(yōu)惠上車。

但并不是所有的城市都如此。

這一點(diǎn)，在本號(hào)之前的幾篇文章中反復(fù)說過。

南方諸多中心城市與部分北方中心城市，去年下半年才開始調(diào)整，房價(jià)泡沫仍比較大，盡管防疫放開，但供應(yīng)整體比較大，而且樓市已經(jīng)告別了黃金時(shí)代，人口也已經(jīng)見頂轉(zhuǎn)向。

最關(guān)鍵的是，防疫放開之下，經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇，是緩慢的，曲折的，不確定的。并不是一放開就能滿血復(fù)活，掏空了三年的積蓄就能立馬賺回來。

所以對于南方大多數(shù)和北方少數(shù)才開始擠泡沫的城市來說，調(diào)整的步伐仍未停止。

西安便是其中之一。西安目前幾個(gè)泡沫過大板塊才開啟調(diào)整模式，西安的購房者，耐心等著，不用太著急。

@今日話題

關(guān)鍵詞： 中心城市 成交面積